如何选择房贷还款方式？是否应该提前还款？
你也许听到过如下言论：
- 等额本息比等额本金要多还很多利息，所以应该选择等额本金还款方式；
- 等额本息还款前期还的都是利息，到后面就没必要提前还款了，因为利息已经都还完了；
- 通货膨胀速度比贷款利率高多了，没必要提前还款，比如 X 年钱的 Y 万元是一笔巨款，现在就不算什么了。
以上这些言论是否准确？本文将逐一解释。没有复杂的公式、没有难懂的概念，力求让小学二年级的同学都能理解。
前情提要，关于贷款利率的基本概念请参考：理解贷款中的年化利率、还款方式、单利与复利。
贷款利率越低越好吗？
在谈论还款方式之前，我们先来想一下这个问题：“贷款利率是不是越低越好？”
有人可能会觉得，这还用问吗，肯定是选利率低的。先别急，我们来看两个具体的贷款例子：
- 贷款 A：本金 120,000 元，年化利率（单利） 10%，还款方式先息后本；
- 贷款 B：本金 120,000 元，年化利率（单利） 12%，还款方式等额本息。
两个贷款的还款情况如下：
- 贷款 A：每个月还款 1,000 元利息，总计还款 12,000 元利息；
- 贷款 B：每个元还款 10,662 元本息，总计还款 127,942 元本息，其中 7,942 元是利息。
可以看到，第一个贷款虽然利率更低，但实际还款的利息却更多。
为什么会这样呢？我们来对比一下两个贷款每个月具体的还款情况：
贷款 A：
| 月份 | 支付利息 | 支付本金 | 支付本息 | 剩余本金 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | - | - | - | 120,000 |
| 1 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 2 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 3 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 4 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 5 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 6 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 7 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 8 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 9 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 10 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 11 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
| 12 | 1,000 | 120,000 | 121,000 | 0 |
| 总计 | 12,000 | 120,000 | 132,000 | - |
贷款 B：
| 月份 | 支付利息 | 支付本金 | 支付本息 | 剩余本金 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | - | - | - | 120,000 |
| 1 | 1,200 | 9,462 | 10,662 | 110,538 |
| 2 | 1,105 | 9,556 | 10,662 | 100,982 |
| 3 | 1,010 | 9,652 | 10,662 | 91,330 |
| 4 | 913 | 9,749 | 10,662 | 81,581 |
| 5 | 816 | 9,846 | 10,662 | 71,735 |
| 6 | 717 | 9,944 | 10,662 | 61,791 |
| 7 | 618 | 10,044 | 10,662 | 51,747 |
| 8 | 517 | 10,144 | 10,662 | 41,602 |
| 9 | 416 | 10,246 | 10,662 | 31,356 |
| 10 | 314 | 10,348 | 10,662 | 21,008 |
| 11 | 210 | 10,452 | 10,662 | 10,556 |
| 12 | 106 | 10,556 | 10,662 | 0 |
| 总计 | 7,942 | 120,000 | 127,942 | - |
从两个表格可以看到，两者最初的本金一样，但贷款 B 的利率更高，所以第一个月支付的利息也更多。但贷款 B 每个月除了支付利息外，还支付了一部分本金，所以每个月的利息会越来越少，到第四个月就比贷款 A 少了。到最后一个月，贷款 B 已经只需要支付 106 元利息了。
当我们选择还款方式时，我们选择了什么？
通过这个例子可以看到，利率低不一定利息少。因为 利息 = 本金 * 利率，而还款方式则决定了我们对本金的使用时间。
所以我们在选择还款方式时，选择的是对本金的使用方式。
那么是不是就应该选择最终支付利息最少的还款方式呢？
我们再来看一个例子，现在有张三、李四和王五三个人都需要贷款 120,000 元，他们自身的情况各不相同：
- 张三：打工人，每个月有 8,000 元收入。工资现金发放，放在家里没有利息；
- 李四：打工人，每个月有 8,000 元收入。每个月的工资会用来炒股，江湖人称小股神，年化收益率 20% 从未失手；
- 王五：做生意，第一年收入很少，每个月可能只有 1000 元，一年后会有一笔 150,000 元的收入。
现在他们可以选择的还是刚才的两个贷款：
- 贷款 A：先息后本，利率 10%，每个月还款 1,000 元利息，总计还款 12,000 元利息；
- 贷款 B：等额本息，利率 12%，每个元还款 10,662 元本息，总计还款 127,942 元本息，其中 7,942 元是利息。
对于张三来说，一年收入是 96,000 元。如果选择贷款 A，一年后将会剩下 84,000 元；如果选择贷款 B，一年后将会剩下 88,058 元。显然对于张三来说，应该选择贷款 B。
对李四来说，如果选择贷款 A，则每个月的工资可以用来炒股，赚取 20% 的年化收益率，同时需要为这部分本金付出 10% 的利息，相当于净赚 10% 的利息差；而如果选择贷款 B，只能用每个月还款后剩余的工资用来炒股，而且还要为这些本金付出 12% 的利息，相对于贷款 A 来说，用更少的本金赚了更少的利息差。不用具体的计算数字，也能看出应该选择贷款 A。
对于王五来说，初步一看他好像没得选，只能选择贷款 A，因为要等到一年后才还得起本金。
但如果银行允许他在贷款没有还清的同时继续贷款，那么他也可以选择贷款 B。每个月的利息可以通过再借一笔贷款去还，等一年后，把所有贷款连本带利的全还了。这样的话，他最终就是要把所有本金都占用一年时间，选择哪种还款方式都没有区别，最终支付的利息只取决于 年化利率（复利），所以他还是应该选择贷款 A。
选择还款方式就是选择了对本金的使用方式，所以选择哪种还款方式，就取决于每个人对本金的诉求：
- 对于没有办法让资金产生更大收益的人，例如张三，就应该选择对本金占用时间最短的还款方式，能还就尽快还；
- 对于可以让资金产生更大收益的人，例如李四，就应该选择对本金占用时间更长的还款方式，能用就尽量用；
- 对于短期内缺钱的人，例如王五，就应该尽可能推迟本金归还的时间。
提前还款还的是什么？
有人说等额本息在前面把利息都还完了，后面还的都是本金了，所以提前还款不合适。这种说法对吗？我们来看一个具体的例子。
如果有一笔 120,000 元的贷款，年利率 12%，按照等额本金和等额本息每个月还款情况如下：
等额本金：
| 月份 | 支付利息 | 支付本金 | 支付本息 | 剩余本金 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | - | - | - | 120,000 |
| 1 | 1,200 | 10,000 | 11,200 | 110,000 |
| 2 | 1,100 | 10,000 | 11,100 | 100,000 |
| 3 | 1,000 | 10,000 | 11,000 | 90,000 |
| 4 | 900 | 10,000 | 10,900 | 80,000 |
| 5 | 800 | 10,000 | 10,800 | 70,000 |
| 6 | 700 | 10,000 | 10,700 | 60,000 |
| 7 | 600 | 10,000 | 10,600 | 50,000 |
| 8 | 500 | 10,000 | 10,500 | 40,000 |
| 9 | 400 | 10,000 | 10,400 | 30,000 |
| 10 | 300 | 10,000 | 10,300 | 20,000 |
| 11 | 200 | 10,000 | 10,200 | 10,000 |
| 12 | 100 | 10,000 | 10,100 | 0 |
| 总计 | 7,800 | 120,000 | 127,800 | - |
等额本息：
| 月份 | 支付利息 | 支付本金 | 支付本息 | 剩余本金 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | - | - | - | 120,000 |
| 1 | 1,200 | 9,462 | 10,662 | 110,538 |
| 2 | 1,105 | 9,556 | 10,662 | 100,982 |
| 3 | 1,010 | 9,652 | 10,662 | 91,330 |
| 4 | 913 | 9,749 | 10,662 | 81,581 |
| 5 | 816 | 9,846 | 10,662 | 71,735 |
| 6 | 717 | 9,944 | 10,662 | 61,791 |
| 7 | 618 | 10,044 | 10,662 | 51,747 |
| 8 | 517 | 10,144 | 10,662 | 41,602 |
| 9 | 416 | 10,246 | 10,662 | 31,356 |
| 10 | 314 | 10,348 | 10,662 | 21,008 |
| 11 | 210 | 10,452 | 10,662 | 10,556 |
| 12 | 106 | 10,556 | 10,662 | 0 |
| 总计 | 7,942 | 120,000 | 127,942 | - |
两种还款方式每个月支付的利息，都是当前剩余本金乘以月利率得到的。例如第 1 个月，两者剩余本金相同，所以支付的利息也相同。但因为等额本金归还的本金更多，所以剩余的本金更少，所以从第 2 个月开始，等额本息每个月归还的利息都更少了。
所以并不存在哪种还款方式是在先还利息的说法。两种还款方式的区别还是之前说的，只是对本金的使用方式的区别。提前还款，其实也是在改变对本金的使用方式。
我们可以更进一步的透过现象看到本质。各种还款方式，只是约定俗成的一些固定的还款模式。而如果银行允许随时提前还款，也允许贷款没还清之前继续贷款（刚才王五的例子），那么各种还款方式之间将没有区别。起作用的只有贷款的实际利率，和你想什么时候归还本金：
- 如果你是张三，钱不能生钱，那么你不光应该选择等额本金，还应该只要一有钱就随时提前还款；
- 如果你是李四，钱非常能生钱，那么你不光不要提前还款，如果银行允许的话，最好中间连利息都不要还，等 30 年后再一次性把本金和利息都还了；
- 如果你是王五，没钱可还，那就只能尽可能晚还本金。
提前还款到底与什么有关？
从前面的例子中，我们已经发现了，还款方式和提前还款，都只是改变了对本金的使用方式。所以是否要提前还款，就取决于本金对我们的价值。
那么怎么衡量本金的价值呢？答案可以在 理解贷款中的年化利率、还款方式、单利与复利 中找到。利率或收益率就是钱的成本或价值。
所以评估是否要提前还款，从数学上是很简单的，就是把你所有获取资金的渠道的成本（利率）和用资金投资的渠道的收益（收益率）全都列出来，按照从低到高排序，让你的资金尽可能从利率低的地方流向利率高的地方。
例如赵六有如下借款、投资渠道（数字随便编的）：
- 炒股：7%
- 理财产品：6%
- 房贷：5%
- 消费贷：4%
- 货币基金：3%
- 定期存款：2%
- 活期存款：1%
- 现金：0%
那么对于赵六来说：
- 首先应该把所有现金、银行存款都拿出来炒股和买理财产品；
- 没钱了之后贷款也要继续炒股和理财；
- 这时赵六如果要买房，就应该贷款买房；
- 所有的钱能用来炒股的坚决不买理财产品，能买理财的坚决不还房贷。
但赵六有一天突然发现，自己少考虑了一个非常关键的东西——风险。考虑到十赌九输，炒股实际收益可能是 0.7%，甚至是负的，那么刚才的列表可能变成这样更合适：
- 房贷：5%
- 消费贷：4%
- 货币基金：3%
- 定期存款：2%
- 活期存款：1%
- 炒股：0.7%
- 理财产品：0.6%
- 现金：0%
这时对赵六来说：
- 买房时能全款就不要贷款，就算贷款了也要一有钱就马上提前还款；
- 消费贷什么的能不贷就不贷，贷了也要尽快还；
- 有钱多往银行存，没事少炒股。
所以你看，从数字上就是这么简单，但生活中要考虑的远不止这些数字这么简单。
首先这些数字都是我随便编的，在实际中很可能没办法这么明确的。例如炒股的收益率到底是多少？炒房呢？理财会不会暴雷？
其次是鸡蛋不能放在一个篮子里，要把风险分散到不同的地方。那么就要考虑更合理的配置资产，来平衡风险和收益。
不提前还款意味着什么？
不提前还款有两种可能，一种是没钱可还，另一种是钱有更好的用途。第一种就没什么好讨论的了，我们主要讨论第二种。
我们用一个稍微具体一点的例子来看一下不提前还款意味着什么。
假设你当前有一笔房贷，贷款利率是 4%。恰好你手里还有一笔现金刚好可以用来还上房贷，但你不打算还。根据前面的分析，说明你有办法让这笔钱产生高于 4% 的收益。
要产生这个收益有很多种可能，我们挑几个典型的来分析一下。
你可能会用这笔钱来做生意，产生 10% 的收益。这样能得到 6% 的净收益，但面临的风险是生意失败可能会连本钱都亏掉。
如果房地产火热，你可能会用这笔钱来炒房，也许一年能涨个 20%，这样就能得到 16% 的净收益，但风险是房价可能跌了或者卖不出去被套牢。
还有可能你用这笔钱去理财了，买了几个债券基金，预期年化收益 5%。本质上就是你用 4% 的利率从银行贷的款，转手又用 5% 的利率贷给了别人。显然如果有这好生意，银行就应该自己做，轮不到你这个中间商来赚差价。而你之所以能赚到这个差价，是因为银行贷给你是优质稳定的贷款，你跑了还有房子可以拍卖。而你买的债券基金背后可就不一定是贷给了什么牛鬼蛇神，他们跑路你就亏钱。所以你是用这个潜在的风险换来了 1% 的收益。
所以就是风险与收益共存。提前还了，收益为 0，风险也是 0。不提前还带来了收益的同时，也带来风险。是否提前还款，也就是在风险和收益中做取舍，本质上还是上一节说的资产配置的问题。
提前还款与通货膨胀有关系吗？
最后，我们再来看看提前还款和通胀的关系。
一个最常被用来说的例子，就是上个世纪的万元户的例子。如果可以在上个世纪贷款一万块钱，那可是一笔巨款。而如果可以现在才还，哪怕利息最终翻了一番、两番，也不是什么大数字了。看起来确实很吸引人。
但是别忘了，你贷到了这笔钱，是真的要用他来消费了，你这个万元户才有意义。你在上个世纪用一万元，也许可以买到当时人们觉得这辈子都买不到的东西、也许可以用来旅行、可以用来买房。我对上个世纪的万元户到底有什么样的消费能力没有概念，但总之你只有消费了，才有意义。
而如果你没有用来消费，而是选择把这些钱放在了家里，放到了今天。那么即便贷款利率很低、没产生太多利息，但只要产生了一分钱的利息，你也是亏了的。
通胀是什么，通胀是通货（货币）（相对于物品）膨胀（多）了，也就是物价涨了。你今天买个面包花一块钱，明天花两块就是通胀 100%，明天还是一块就是没有通胀。
所以你看，通胀和还款根本没有关系。因为这笔钱不管你是否用来还款，只要他还是货币的形式，就躲不过通胀。一万块钱，从上个世纪放到现在，他还是一万块钱，是贬值后的一万块钱。
只有一种情况可以逃过通胀，就是你把这笔钱用来消费了，消费后他不再是货币了，而是变成了你购买的物品和服务等。不管货币贬值了多少，你已经得到的东西的使用价值是不会变的。
例如你得到了一万块钱，马上买了一万个面包。即便明天面包涨到两块钱一个了，你也依然拥有一万个面包。这些面包不会因为通货膨胀变成五千个，也不会因为通胀需要吃两个才能吃饱。你可以把这些面包再卖给需要的人变成两万块钱，也可以分给需要的人能让一万个人吃饱。
所以通胀本身和提前还款没有关系，但在提前还款需要考虑的东西里，我们确实少考虑了一项，就是消费，消费的收益率就是通胀率。
例如，贷款利率是 5%，通胀率是 3%，那有钱了就应该先还贷款，面包现吃现买。而如果贷款利率是 4%，通胀率是 7%，那有钱了就应该先囤点面包，贷款先往后放放。
但这里同样存在一些数字之外的问题。
首先是投资、贷款的资金流动性是很高的，但消费不一定。一些保值的物品可能很难交易，既能保值、流动性又很强的，可能更应该算作是投资而不是消费，或者这种物品本身就具有通货的性质了。例如黄金、收藏品等。而真正的消费可以造成的资金流动是有限的。例如即便通胀率再高，你也不可能提前把一年的面包买回家。硬要抬杠说可以倒卖面包的话，那这也许更像是一门生意。
其次是通胀率是多少。通胀率通常使用居民消费指数 (Consumer price index, CPI) 来计算。CPI 是使用人们生活中常用的各种物品和服务的价格，通过加权平均计算出来的。这个指数能反应一些整体物价水平的变化，但不一定符合每个人的情况。例如中国的 CPI 中食物比重最大，但假设公司为你提供了免费的餐食，那么 CPI 指数对你就严重失真了。
最后是还有一些金钱之外的东西没办法用数字衡量。例如旅行消费，这个也许可以用旅行成本的变化来计算。但 20 岁走过的地方和 70 岁走过的同一地方，心情一定会不同，而这是数字无法计算的。