如何选择房贷还款方式?是否应该提前还款?
你也许听到过如下言论:
- 等额本息比等额本金要多还很多利息,所以应该选择等额本金还款方式;
- 等额本息还款前期还的都是利息,到后面就没必要提前还款了,因为利息已经都还完了;
- 通货膨胀速度比贷款利率高多了,没必要提前还款,比如 X 年钱的 Y 万元是一笔巨款,现在就不算什么了。
以上这些言论是否准确?本文将逐一解释。没有复杂的公式、没有难懂的概念,力求让小学二年级的同学都能理解。
前情提要,关于贷款利率的基本概念请参考:理解贷款中的年化利率、还款方式、单利与复利。
贷款利率越低越好吗?
在谈论还款方式之前,我们先来想一下这个问题:“贷款利率是不是越低越好?”
有人可能会觉得,这还用问吗,肯定是选利率低的。先别急,我们来看两个具体的贷款例子:
- 贷款 A:本金 120,000 元,年化利率(单利) 10%,还款方式先息后本;
- 贷款 B:本金 120,000 元,年化利率(单利) 12%,还款方式等额本息。
两个贷款的还款情况如下:
- 贷款 A:每个月还款 1,000 元利息,总计还款 12,000 元利息;
- 贷款 B:每个元还款 10,662 元本息,总计还款 127,942 元本息,其中 7,942 元是利息。
可以看到,第一个贷款虽然利率更低,但实际还款的利息却更多。
为什么会这样呢?我们来对比一下两个贷款每个月具体的还款情况:
贷款 A:
月份 | 支付利息 | 支付本金 | 支付本息 | 剩余本金 |
---|---|---|---|---|
0 | - | - | - | 120,000 |
1 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
2 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
3 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
4 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
5 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
6 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
7 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
8 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
9 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
10 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
11 | 1,000 | 0 | 1,000 | 120,000 |
12 | 1,000 | 120,000 | 121,000 | 0 |
总计 | 12,000 | 120,000 | 132,000 | - |
贷款 B:
月份 | 支付利息 | 支付本金 | 支付本息 | 剩余本金 |
---|---|---|---|---|
0 | - | - | - | 120,000 |
1 | 1,200 | 9,462 | 10,662 | 110,538 |
2 | 1,105 | 9,556 | 10,662 | 100,982 |
3 | 1,010 | 9,652 | 10,662 | 91,330 |
4 | 913 | 9,749 | 10,662 | 81,581 |
5 | 816 | 9,846 | 10,662 | 71,735 |
6 | 717 | 9,944 | 10,662 | 61,791 |
7 | 618 | 10,044 | 10,662 | 51,747 |
8 | 517 | 10,144 | 10,662 | 41,602 |
9 | 416 | 10,246 | 10,662 | 31,356 |
10 | 314 | 10,348 | 10,662 | 21,008 |
11 | 210 | 10,452 | 10,662 | 10,556 |
12 | 106 | 10,556 | 10,662 | 0 |
总计 | 7,942 | 120,000 | 127,942 | - |
从两个表格可以看到,两者最初的本金一样,但贷款 B 的利率更高,所以第一个月支付的利息也更多。但贷款 B 每个月除了支付利息外,还支付了一部分本金,所以每个月的利息会越来越少,到第四个月就比贷款 A 少了。到最后一个月,贷款 B 已经只需要支付 106 元利息了。
当我们选择还款方式时,我们选择了什么?
通过这个例子可以看到,利率低不一定利息少。因为 利息 = 本金 * 利率
,而还款方式则决定了我们对本金的使用时间。
所以我们在选择还款方式时,选择的是对本金的使用方式。
那么是不是就应该选择最终支付利息最少的还款方式呢?
我们再来看一个例子,现在有张三、李四和王五三个人都需要贷款 120,000 元,他们自身的情况各不相同:
- 张三:打工人,每个月有 8,000 元收入。工资现金发放,放在家里没有利息;
- 李四:打工人,每个月有 8,000 元收入。每个月的工资会用来炒股,江湖人称小股神,年化收益率 20% 从未失手;
- 王五:做生意,第一年收入很少,每个月可能只有 1000 元,一年后会有一笔 150,000 元的收入。
现在他们可以选择的还是刚才的两个贷款:
- 贷款 A:先息后本,利率 10%,每个月还款 1,000 元利息,总计还款 12,000 元利息;
- 贷款 B:等额本息,利率 12%,每个元还款 10,662 元本息,总计还款 127,942 元本息,其中 7,942 元是利息。
对于张三来说,一年收入是 96,000 元。如果选择贷款 A,一年后将会剩下 84,000 元;如果选择贷款 B,一年后将会剩下 88,058 元。显然对于张三来说,应该选择贷款 B。
对李四来说,如果选择贷款 A,则每个月的工资可以用来炒股,赚取 20% 的年化收益率,同时需要为这部分本金付出 10% 的利息,相当于净赚 10% 的利息差;而如果选择贷款 B,只能用每个月还款后剩余的工资用来炒股,而且还要为这些本金付出 12% 的利息,相对于贷款 A 来说,用更少的本金赚了更少的利息差。不用具体的计算数字,也能看出应该选择贷款 A。
对于王五来说,初步一看他好像没得选,只能选择贷款 A,因为要等到一年后才还得起本金。
但如果银行允许他在贷款没有还清的同时继续贷款,那么他也可以选择贷款 B。每个月的利息可以通过再借一笔贷款去还,等一年后,把所有贷款连本带利的全还了。这样的话,他最终就是要把所有本金都占用一年时间,选择哪种还款方式都没有区别,最终支付的利息只取决于年化利率(复利),所以他还是应该选择贷款 A。
选择还款方式就是选择了对本金的使用方式,所以选择哪种还款方式,就取决于每个人对本金的诉求:
- 对于没有办法让资金产生更大收益的人,例如张三,就应该选择对本金占用时间最短的还款方式,能还就尽快还;
- 对于可以让资金产生更大收益的人,例如李四,就应该选择对本金占用时间更长的还款方式,能用就尽量用;
- 对于短期内缺钱的人,例如王五,就应该尽可能推迟本金归还的时间。
提前还款还的是什么?
有人说等额本息在前面把利息都还完了,后面还的都是本金了,所以提前还款不合适。这种说法对吗?我们来看一个具体的例子。
如果有一笔 120,000 元的贷款,年利率 12%,按照等额本金和等额本息每个月还款情况如下:
等额本金:
月份 | 支付利息 | 支付本金 | 支付本息 | 剩余本金 |
---|---|---|---|---|
0 | - | - | - | 120,000 |
1 | 1,200 | 10,000 | 11,200 | 110,000 |
2 | 1,100 | 10,000 | 11,100 | 100,000 |
3 | 1,000 | 10,000 | 11,000 | 90,000 |
4 | 900 | 10,000 | 10,900 | 80,000 |
5 | 800 | 10,000 | 10,800 | 70,000 |
6 | 700 | 10,000 | 10,700 | 60,000 |
7 | 600 | 10,000 | 10,600 | 50,000 |
8 | 500 | 10,000 | 10,500 | 40,000 |
9 | 400 | 10,000 | 10,400 | 30,000 |
10 | 300 | 10,000 | 10,300 | 20,000 |
11 | 200 | 10,000 | 10,200 | 10,000 |
12 | 100 | 10,000 | 10,100 | 0 |
总计 | 7,800 | 120,000 | 127,800 | - |
等额本息:
月份 | 支付利息 | 支付本金 | 支付本息 | 剩余本金 |
---|---|---|---|---|
0 | - | - | - | 120,000 |
1 | 1,200 | 9,462 | 10,662 | 110,538 |
2 | 1,105 | 9,556 | 10,662 | 100,982 |
3 | 1,010 | 9,652 | 10,662 | 91,330 |
4 | 913 | 9,749 | 10,662 | 81,581 |
5 | 816 | 9,846 | 10,662 | 71,735 |
6 | 717 | 9,944 | 10,662 | 61,791 |
7 | 618 | 10,044 | 10,662 | 51,747 |
8 | 517 | 10,144 | 10,662 | 41,602 |
9 | 416 | 10,246 | 10,662 | 31,356 |
10 | 314 | 10,348 | 10,662 | 21,008 |
11 | 210 | 10,452 | 10,662 | 10,556 |
12 | 106 | 10,556 | 10,662 | 0 |
总计 | 7,942 | 120,000 | 127,942 | - |
两种还款方式每个月支付的利息,都是当前剩余本金乘以月利率得到的。例如第 1 个月,两者剩余本金相同,所以支付的利息也相同。但因为等额本金归还的本金更多,所以剩余的本金更少,所以从第 2 个月开始,等额本金每个月归还的利息都更少了。
所以并不存在哪种还款方式是在先还利息的说法。两种还款方式的区别还是之前说的,只是对本金的使用方式的区别。提前还款,其实也是在改变对本金的使用方式。
我们可以更进一步的透过现象看到本质。各种还款方式,只是约定俗成的一些固定的还款模式。而如果银行允许随时提前还款,也允许贷款没还清之前继续贷款(刚才王五的例子),那么各种还款方式之间将没有区别。起作用的只有贷款的实际利率,和你想什么时候归还本金:
- 如果你是张三,钱不能生钱,那么你不光应该选择等额本金,还应该只要一有钱就随时提前还款;
- 如果你是李四,钱非常能生钱,那么你不光不要提前还款,如果银行允许的话,最好中间连利息都不要还,等 30 年后再一次性把本金和利息都还了;
- 如果你是王五,没钱可还,那就只能尽可能晚还本金。
提前还款到底与什么有关?
从前面的例子中,我们已经发现了,还款方式和提前还款,都只是改变了对本金的使用方式。所以是否要提前还款,就取决于本金对我们的价值。
那么怎么衡量本金的价值呢?答案可以在理解贷款中的年化利率、还款方式、单利与复利中找到。利率或收益率就是钱的成本或价值。
所以评估是否要提前还款,从数学上是很简单的,就是把你所有获取资金的渠道的成本(利率)和用资金投资的渠道的收益(收益率)全都列出来,按照从低到高排序,让你的资金尽可能从利率低的地方流向利率高的地方。
例如赵六有如下借款、投资渠道(数字随便编的):
- 炒股:7%
- 理财产品:6%
- 房贷:5%
- 消费贷:4%
- 货币基金:3%
- 定期存款:2%
- 活期存款:1%
- 现金:0%
那么对于赵六来说:
- 首先应该把所有现金、银行存款都拿出来炒股和买理财产品;
- 没钱了之后贷款也要继续炒股和理财;
- 这时赵六如果要买房,就应该贷款买房;
- 所有的钱能用来炒股的坚决不买理财产品,能买理财的坚决不还房贷。
但赵六有一天突然发现,自己少考虑了一个非常关键的东西——风险。考虑到十赌九输,炒股实际收益可能是 0.7%,甚至是负的,那么刚才的列表可能变成这样更合适:
- 房贷:5%
- 消费贷:4%
- 货币基金:3%
- 定期存款:2%
- 活期存款:1%
- 炒股:0.7%
- 理财产品:0.6%
- 现金:0%
这时对赵六来说:
- 买房时能全款就不要贷款,就算贷款了也要一有钱就马上提前还款;
- 消费贷什么的能不贷就不贷,贷了也要尽快还;
- 有钱多往银行存,没事少炒股。
所以你看,从数字上就是这么简单,但生活中要考虑的远不止这些数字这么简单。
首先这些数字都是我随便编的,在实际中很可能没办法这么明确的。例如炒股的收益率到底是多少?炒房呢?理财会不会暴雷?
其次是鸡蛋不能放在一个篮子里,要把风险分散到不同的地方。那么就要考虑更合理的配置资产,来平衡风险和收益。
不提前还款意味着什么?
不提前还款有两种可能,一种是没钱可还,另一种是钱有更好的用途。第一种就没什么好讨论的了,我们主要讨论第二种。
我们用一个稍微具体一点的例子来看一下不提前还款意味着什么。
假设你当前有一笔房贷,贷款利率是 4%。恰好你手里还有一笔现金刚好可以用来还上房贷,但你不打算还。根据前面的分析,说明你有办法让这笔钱产生高于 4% 的收益。
要产生这个收益有很多种可能,我们挑几个典型的来分析一下。
你可能会用这笔钱来做生意,产生 10% 的收益。这样能得到 6% 的净收益,但面临的风险是生意失败可能会连本钱都亏掉。
如果房地产火热,你可能会用这笔钱来炒房,也许一年能涨个 20%,这样就能得到 16% 的净收益,但风险是房价可能跌了或者卖不出去被套牢。
还有可能你用这笔钱去理财了,买了几个债券基金,预期年化收益 5%。本质上就是你用 4% 的利率从银行贷的款,转手又用 5% 的利率贷给了别人。显然如果有这好生意,银行就应该自己做,轮不到你这个中间商来赚差价。而你之所以能赚到这个差价,是因为银行贷给你是优质稳定的贷款,你跑了还有房子可以拍卖。而你买的债券基金背后可就不一定是贷给了什么牛鬼蛇神,他们跑路你就亏钱。所以你是用这个潜在的风险换来了 1% 的收益。
所以就是风险与收益共存。提前还了,收益为 0,风险也是 0。不提前还带来了收益的同时,也带来风险。是否提前还款,也就是在风险和收益中做取舍,本质上还是上一节说的资产配置的问题。
提前还款与通货膨胀有关系吗?
最后,我们再来看看提前还款和通胀的关系。
一个最常被用来说的例子,就是上个世纪的万元户的例子。如果可以在上个世纪贷款一万块钱,那可是一笔巨款。而如果可以现在才还,哪怕利息最终翻了一番、两番,也不是什么大数字了。看起来确实很吸引人。
但是别忘了,你贷到了这笔钱,是真的要用他来消费了,你这个万元户才有意义。你在上个世纪用一万元,也许可以买到当时人们觉得这辈子都买不到的东西、也许可以用来旅行、可以用来买房。我对上个世纪的万元户到底有什么样的消费能力没有概念,但总之你只有消费了,才有意义。
而如果你没有用来消费,而是选择把这些钱放在了家里,放到了今天。那么即便贷款利率很低、没产生太多利息,但只要产生了一分钱的利息,你也是亏了的。
通胀是什么,通胀是通货(货币)(相对于物品)膨胀(多)了,也就是物价涨了。你今天买个面包花一块钱,明天花两块就是通胀 100%,明天还是一块就是没有通胀。
所以你看,通胀和还款根本没有关系。因为这笔钱不管你是否用来还款,只要他还是货币的形式,就躲不过通胀。一万块钱,从上个世纪放到现在,他还是一万块钱,是贬值后的一万块钱。
只有一种情况可以逃过通胀,就是你把这笔钱用来消费了,消费后他不再是货币了,而是变成了你购买的物品和服务等。不管货币贬值了多少,你已经得到的东西的使用价值是不会变的。
例如你得到了一万块钱,马上买了一万个面包。即便明天面包涨到两块钱一个了,你也依然拥有一万个面包。这些面包不会因为通货膨胀变成五千个,也不会因为通胀需要吃两个才能吃饱。你可以把这些面包再卖给需要的人变成两万块钱,也可以分给需要的人能让一万个人吃饱。
所以通胀本身和提前还款没有关系,但在提前还款需要考虑的东西里,我们确实少考虑了一项,就是消费,消费的收益率就是通胀率。
例如,贷款利率是 5%,通胀率是 3%,那有钱了就应该先还贷款,面包现吃现买。而如果贷款利率是 4%,通胀率是 7%,那有钱了就应该先囤点面包,贷款先往后放放。
但这里同样存在一些数字之外的问题。
首先是投资、贷款的资金流动性是很高的,但消费不一定。一些保值的物品可能很难交易,既能保值、流动性又很强的,可能更应该算作是投资而不是消费,或者这种物品本身就具有通货的性质了。例如黄金、收藏品等。而真正的消费可以造成的资金流动是有限的。例如即便通胀率再高,你也不可能提前把一年的面包买回家。硬要抬杠说可以倒卖面包的话,那这也许更像是一门生意。
其次是通胀率是多少。通胀率通常使用居民消费指数 (Consumer price index, CPI) 来计算。CPI 是使用人们生活中常用的各种物品和服务的价格,通过加权平均计算出来的。这个指数能反应一些整体物价水平的变化,但不一定符合每个人的情况。例如中国的 CPI 中食物比重最大,但假设公司为你提供了免费的餐食,那么 CPI 指数对你就严重失真了。
最后是还有一些金钱之外的东西没办法用数字衡量。例如旅行消费,这个也许可以用旅行成本的变化来计算。但 20 岁走过的地方和 70 岁走过的同一地方,心情一定会不同,而这是数字无法计算的。